L’annonce de ce matin du ministre des Finances Jim Flaherty en a surpris plusieurs. Il a en effet annoncé l’ajustement de trois règles d’admissibilité à l’obtention d’une hypothèque garantie par la société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Rappellons que la SCHL a été créée en 1946 pour répondre au besoins des anciens combattants de retour au pays.

Voici les trois changements effectifs le 19 avril prochain:

– Pour être admissible, vous allez devoir répondre au critère de solvabilité d’une hypothèque fixe de 5 ans même si vous en contractez une à un taux plus bas et pour une période plus courte. Cette mesure se traduira certainement par une hausse du nombre de refus.

– Si vous êtes déja propriétaire d’une résidence et vous désirez faire un refinancement hypothécaire, vous devrez vous limiter à 90% de la valeur de celle-ci et non plus 95%. Pour une unifamiliale de 175 000$ par exemple, cela représente une différence appréciable de 8 750$.

– Si vous voulez investir dans un immeuble à revenus que vous n’occupez pas en partie, la mise de fond nécessaire sera de 20% au lieu de 5%. Cette mesure est pour mettre un frein à la spéculation immobilière.

Pour ma part et en tant qu’agent d’assurance de dommages je suis d’avis que c’est une excellente nouvelle. C’est une mesure timide mais c’est mieux que rien. Comme mentionné dans le communiqué de presse, plusieurs propriétaires considèrent littéralement leur résidence comme un guichet automatique. Je n’avance pas que c’est la norme, mais ce ne sont certainement pas que des cas isolés.

Une résidence est certe un actif , mais pour devenir un capital tangible celle-ci doit être libre de toute créance un jour ou l’autre. Non? D’ailleurs ce n’est pas un hasard que la plupart des assureurs, dont celui que je réprésente, offrent un rabais de prime pour les résidences sans créancier hypothécaire.

Quand votre maison est payée comme on dit, cela laisse plus de place financièrement à la mise en oeuvre de rénovations qui vont éviter très souvent des réclamations fâcheuses.

L’accès au crédit est facile de nos jours et même encouragé. Je crois que le gouvernement avec cette mesure lance un message aux consommateurs qui souvent tentent de se rendre au maximum de l’endettement. Comme on le sait, les taux d’intérêt sont historiquement bas, mais pour combien de temps encore?

Qu’en pensez-vous? Je suis certain que vous avez votre mot à dire sur le sujet.

sources: cyberpresse.ca, SCHL

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Commentaires

  • Très bon billet Dany!

    Je suis d’accord avec certains des points des mesures prises par le Ministre Flaherty.

    En effet, il est « normal » selon moi, de se faire qualifier avec un taux d’intérêt plus élevé vu les taux historiquement bas que nous connaissons actuellement.

    Pour le refinancement à 90%, je mets un bémole pour la simple et bonne raison que plusieurs personnes refinancent à 95% leur propriété pour de bonnes raisons (entre autre, l’investir dans l’achat d’une propriété à revenus, payer des dettes avec un taux plus élevé, etc.).

    Pour la mise de fond qui passe à 20% et bien… cette norme empêchera beaucoup de gens de se lancer en immobilier, ou du moins, les ralentiront.

    Les mesures prises sont moins radicales que certains prévoyaient, peut-être nécessaires même. Ce sera surtout les investisseurs immobiliers qui vont vraiment subir les conséquences de ces changements, beaucoup plus que les gens « sur-endettés », selon moi.

    Et dernièrement, même si nous avons tous été élevé (ou presque) dans l’idée que « ne pas avoir de dettes, c’est être riche », personnellement je suis en désacord.

    Je crois personnellement qu’en utilisant le levier de façon judicieuse, on peut se servir justement de sa maison comme levier afin d’investir des liquidités dans un projet(entreprise, immeuble à revenus, etc.) sans avoir à sortir ses épargnes.

    Par exemple, si vous empruntez 150 000$ sur votre maison qui est payée (en totalité ou en partie) et que vous obtenez un taux fixe 5 ans de 3,79% actuellement, est-ce possible de penser que, sans risques trop élevés, vous pourrez obtenir un rendement PLUS élevé que le coût de votre emprunt, que ce soit sur le marché boursier, immobilier, etc. sur une période de 5 ans?

    Vous détenez la meilleure réponse dans vos mains!

    Olivier Paré

    • Je suis partiellement en accord avec toi Olivier pour la simple et bonne raison que tout ceci n’est presque pas appliqué par la nouvelle génération de consommateur. Bien sûr, il existe des exceptions et tu en fais assurément partie, mais les faillites personnelles sont en croissance. Tu as tout à fait raison quand tu affirmes que plusieurs s’attendaient à pire. Merci beaucoup pour ton commentaire fort à propos et c’est toi l’expert dans ce domaine et tu viens de le démontrer

  • Si j’analyse correctement ces mesures, je pense qu’elles s’appliquent surtout a des propriétaires voulant se servir de leur objet immobilier pour faire levier ou tout simplement un refinancement, et non dans le cadre d’achat d’une première maison.
    Effectivement ce sont des mesures plutôt timides qui ne s’appliquent pas à la majorité. C’est toujours mieux que rien du tout.
    Intéressant de savoir qu’il y a un rabais sur prime en cas d’absence d’hypothèque. Allez, je me dépêche de payer la mienne. Plus que 235 mois… 😉

    • Toujours le mot pour rire Christian! Il ne t’en reste pas beaucoup à payer…courage. En fait, ça s’applique aussi à l’achat d’une première maison car il y a un resserrement dans les critères d’acceptation. L’acheteur doit se qualifier avec les critères d’un 5 ans fixe même s’il choisi une hypothèque plus courte. Par exemple, les meilleurs taux sur le marché sont de 3,79% fixe pour 5 ans alors que si tu optes pour 3 ans fixe c’est 3,20% et le 2 ans est à 2,85%. De légères variations qui ont un effet direct au bout du terme. Mais, tu as raison quand tu dis que ça s’applique surtout au refinancement. Merci de ton commentaire.

  • S’il était si facile de se procurer une première maison, il n’y aurait pas autant de jeunes familles coincées dans des logements.

    Ces mesures permettront aux banques de refuser un nombre record de demandes pour des hypothèques en rejetant systématiquement le blâme sur ces nouvelles mesures gouvernementales — c’est joyeusement pervers, comme situation.

    Alors que le taux de base demeure « stationné » à seulement 0,25%, il me semble fort inconvenant que les banquiers continuent d’exiger des taux d’intérêts éhontément élevés, notamment dans le cas des dettes contractées via des cartes de crédit.

    Qui plus est, les meilleurs taux d’intérêts pour l’achat d’une première propriété ne s’appliquent à peu près jamais aux jeunes familles qui n’ont pas un « portrait financier parfait » et donc, se voient frappés de nombreuses pénalités (et d’un taux d’intérêt supérieur).

    À mon sens, le ministre Flaherty joue le jeu des banquiers et ne sert pas bien les Canadiens.

    Je comprends les autres commentateurs qui aiment ces nouvelles mesures — je sais que c’est génial de responsabiliser les gens mais là, nous vivons à une époque où les banquiers utilisent leur oligopole sur l’argent (la devise canadienne, dont il est question ici) pour s’enrichir, notamment lorsqu’une jeune famille veut établir son nid.

    Entre l’enrichissement unilatéral d’une poignée de banquiers et l’accès à la propriété pour des millions de jeunes familles canadiennes, je choisis les familles. Et vous?

    Il me semble que dans le cadre du défi de l’accès à la propriété, pour les jeunes familles, les banquiers représentent davantage un problème qu’une solution.

    Par exemple, si le gouvernement émettait lui-même « son argent » (sans le recours aux banquiers) et le prêtait, à 0,25% à ses propres citoyens (ou à 1%, avec les profits qui seraient retournés au fonds consolidé), ce serait bien plus facile [et rapide] de repayer un hypothèque et en plus, notre gouvernement s’enrichirait très rapidement.

    Personne ne gagne au jeu des intérêts composés, sauf bien sûr, celui qui récolte les intérêts sur la dette. Ainsi, je ne vois pas comment les nouvelles mesures peuvent vraiment aider les Canadiens à s’enrichir et à prospérer.

    • Merci beaucoup de votre commentaire M. Gélinas. Vous apportez beaucoup de pistes de réflexion intéressantes. Je dois vous dire en premier lieu que je ne suis pas expert en économie, mon domaine est l’assurance de dommages.

      Par contre, je dois dire que la responsabilisation du gouvernement est un pas vers l’avant et non vers l’arrière. J’imagine que vous avez vu l’explosion de la bulle immobilière chez nos voisins du Sud et d’après ce que j’en sait, le resserrement de l’accès à une hypothèque garantie par le gouvernement est un des moyens de contrer cela.

      Je m’interroge sur la capacité d’une jeune famille de s’offrir une maison si elle ne réussi pas à satisfaire les critères d’admissibilité de la SCHL et je crois que ce n’est pas de les aider d’accorder un prêt dans une telle situation. Non?

      Finalement, je comprend votre mécontentement face à l’oligopole bancaire mais le système est ainsi fait pour le meilleur et aussi pour le pire. Les banques font travailler beaucoup de personnes et il faut avouer que lorsque l’on se compare, on se console.

      Je suis très content que vous ayez écrit sur mon blog. Merci!

  • Audrée Longtin

    Merci pour ce billet,

    Je suis heureuse de voir le gouvernement bouger et protéger les gens advenant une hausse drastique des taux d’intérêts. Vaut mieux reporter ses projets d’acquisition que de tout perdre. J’aime beaucoup le fait de mettre entre les mains des banques plus de responsabilités… avez-vous vérifié récemment à combien votre pré-approbation serait? Les montants avancés par les banques sont ridiculement élevés; en tout cas avant les mesures annoncées! Un famille ne pourrait vivre de façon raisonnable si elle utilisait son plein montant admissible.

    J’ai moi même acheté un maison en reprise de finance, le notaire à trouvé plus de 4 hypothèques actives sur celle-ci! Il faut vraiment aidé les gens à garder la tête hors de l’eau, même s’ils n’aiment pas les mesure!

    En passant, n’essayez pas de profiter du rabais « pas de créancier hypothécaire » sur votre police d’assurance si ce n’est pas le cas; votre assureur envoie une note à la banque lorsque celle-ci est rayé de votre police 😉

    • En effet, les banques sont très généreuses sur le montant préapprouvé lors d’une demande d’hypothèque lorsque vous avez un bon crédit et effectivement dans plusieurs cas cela dépasse largement la capacité de payer de l’acheteur.

      C’est vrai qu’il vaut souvent mieux reporter l’achat que de ne pas pouvoir vivre convenablement tout en payant son hypothèque chaque mois ou chaque semaine.

      Comme vous l’avez si bien mentionné, il est fortement déconseillé de faire une fausse déclaration lors de l’émission d’une police d’assurance. Excellent point. Merci de votre commentaire Mme Longtin.

  • Bonjour,
    Les mesures indiquées dans ce communiqué sont effectivement vecteur d’intérêt d’investir dans l’immobilier, d’autant plus que les mesures actuelles du gouvernement le confirme encore notamment avec la loi duflot et la loi ALUR, récemment adopté par l’assemblée. Bref, je pense que l’immobilier est un secteur d’investissement pérenne.

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